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    购房合同是什么

    时间:2017-07-20 来源:千叶帆 本文已影响

    篇一:什么时候可以拿到购房合同

    篇一:签购房合同要注意什么

    怎么签购房合同 签购房合同要注意什么

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    在对意向购买的商品房的性价比、内外部环境、生活便利度、所聘物业公司等等方面都比较满意的情况下,我们要做的就是签合同了。

    现在购买商品房所使用的合同是统一文本,合同中对一些商品房买卖的共性问题已经做出了具体的约定,在一些具体问题双方达成共识的情况下可以放心签署。今天我们主要讨论的是“商品房买卖的个性问题”即“购房合同中的补充协议”。千万不要认为既然正式合同已经签过了,“补充协议”就可有可无了。其实,“补充协议”是对“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的问题一些的具体约定,也是我们用来最大限度地保护自己合法权益的重要手段之一。

    下面,我就把签署“补充协议”中的一些经验与大家分享一下。

    一、产权问题:

    所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了。我们这里讲的是应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲,在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定,但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。所以,我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。

    1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。

    2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。

    3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。

    4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。

    5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿(金额按具体情况协商)。

    二、所购房屋的质量保证:

    1、墙体平直,无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。

    2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。

    3、公共管线不从室内通行,如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。

    4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。

    5、公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。

    6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异,有权提请法院或有关机构进行最终裁决。

    三、开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权(或产权)。

    四、交房条件约定:

    1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

    2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下,业主有权拒绝收房。

    3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下,开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。

    4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准,购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失(双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中)。

    5、收房时应交纳的费用。

    以上是我在签署“补充协议”中的一些经验,有一些具体情况还需朋友们根据自己的特点做出具体的分析。总之希望大家对“补充协议”引起充分的重视,避开合同陷阱,最大限度地争取到自己应得的合法权益。

    购房律师作客新浪网谈如何签定购房合同(实录),或许对我们大家有点帮助

    主持人:各位网友大家好,今天是新浪房产购房者俱乐部系列讲座第一讲,我们有幸请到北 京市广盛律师事务所陈玉萍律师和大家谈一谈怎样签订购房合同和补充协议,希望使你的购 房过程少走一些弯路。下面,请陈玉萍律师开始本次讲座。

    陈玉萍:大家好。今天我第一介绍购买之前签订的合同,一个非常重要的一点,在你定 下这个房子,并且交了一定数额的定金之后,开发商会跟你签订一个定房书之类的东西,这 时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本,拿到之后,有比较充分 的时间对相关的条款进行研究,确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面,做好签定合 同的一些准备工作。

    第二,在签定合同之前,要再次审定房地产项目的相关证件,象项目的土地使用证、销

    售许可证之类的,签定合同时,要再次对这些证件进行审核,这些证件主要包括土地使用权 证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证,最重要的一个就是北京市商品房 的销售或者预售许可证,按照北京市的相关规定,销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬 挂,可以在售楼现场看到证件的原件,如果你看到这个项目是现房,开发商跟你说这个房子 不需要办理销售许可证,应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到 原件,还可以通过上网查询销售许可证的号,是不是跟审批的范围相一致。

    再有就是土地证是否抵押了,土地使用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发 贷款,在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照,经营范围里是不是有房地产开 发商的土地经营许可,如果是销售代理公司进行销售的,要对他的资格进行审核,比如说执 照以及跟开发商之间的授权书等。

    第三,要携带相关的一些证件,如果是北京人,需要携带身份证,如果是购买经济适用 房,还有户口本,如果是外地的话,需要有身份证和暂住证,如果是公司购房,需要有营业 照的复印件等等。

    第四,在签订购买合同之前的一些手续,如果买售人,也就是房主,不能亲自到售楼现 场签定合同的,需要事前签订授权书,并且经过公正。如果是16岁以下人购房的,比如说由 家长买房,写孩子的名字的,如果是未成年人的监护人,必须在未签约前,必须到公证处进 行公证。

    下面针对购买合同的重点条款,把签定合同过程中的每一条需要注意的问题,向你做事 一个介绍。购买合同的第一条,项目建设依据,在审核这一条条款内容时,需要注意在合同 中填写相关的内容,与开发商提供的相关证件是否一致,比如说编号和经营范围。第二条, 是商品房的销售依据,您需要做的跟第一条基本相同,需要核对销售许可证的号码,批准的 机构,以及销售的方式,与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下,在 开发商签合同之前,看不到销售许可证,比如说销售许可证去换新的,或者放在其他的地

    方,按照规定,这是不允许的,必须在售楼现场,遇到这样的情况,可以上网查询,有一个 北京房地产的网站,在里面专门有一个查询销售许可证的功能,您在上面如果输进看到销售 许可证的复印件或者号码,会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式 等等。

    第三,就是买售人所购房屋的基本情况,合同的第三条是买售人的基本情况,对商品房 的基本坐落,房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定,购房人应该仔细的 核对相关内容,特别重视有关于建筑面积的内容,一般来说,现在如果我们购买的是期房, 现在的面积只是一个合同约定,也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预 测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分,也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分,一个是套内的建筑面积,一个是分摊的公用面积,套内的建筑面积相当于地毯面 积加上套内的墙体面积以及阳台的面积,分摊公用面积的范围,按照北京市现行的共谈面积 的规定,比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、 变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室,以及其他功能上为该建筑服务的建筑用 房。分摊的第二部分,包括套内与公用建筑面积之间,分隔墙以及外墙,外立面墙体投影的 一半,不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库,作为人房的地下室,以及可以 单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋,比如说开发商在大堂里做的销售中心等。 第三,为多栋房屋服务的管理用房,通俗来说,就是与这栋楼不相连的部分,比如说小区的 物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明,在主合同的第三条里,只是 说分摊了多少,分摊的面积的数额,但是在合同的附件二,应该有一个房屋面积分摊的说明 表,分摊了哪一部分,是经过哪一个地方批准的。按照这个表,北京市规定应该在各区县国 土资源和房屋管理局批准的章,也就是说分摊面积已经在房管局备案了。

    商品房买卖的第四条,现行的计价方式有三条,一个是按照建筑面积结算,第二按照套 内面积结算,第三按照套即单元来计算,现在北京大多数开发商大多采用第一种,但也有开 发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以使用,看你具体选择的项目以及 开发商与你协商的结果。

    第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的,也是交货结算过程中, 买房人和开发商容易产生争议的一条条款。一般情况下,如果选择一个开发商会愿意让客户 来选择,比如说多退少补等。在这里,我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方 式,即确定双方可以接受的一个误差比例,也就是说正负3%,超过此比例的购房人可以选择 退房,开发商应退还房款以及利息,你也可以接受。

    第六条是付款方式与期限。现在大家购房,一般的付款方式在合同里分为三种:第一

    种,一次性付款一般情况下,在你签订正式购房合同之内,多少时间之内把所有的房款给开 发商,建议您在付款时,可以跟开发商协商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后 给予付款,这也是一种保障。第二种分期付款的方式,这跟平常所说的银行按揭不一样,也 就是说你跟开发商达成一定的协议,按照房屋的工期按比例进行付款,如果选择这种付款方 式,需要注意的是把每一次付款的时间,如果是按照建筑期的话,以及工程应该完成的进 度,在合同中规定清楚。第三种其他的方式,也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商 业贷款和公积金的付款方式,第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间,按照现在北京 市场的情况,一般来说办理银行按揭最长的时间,不应该超过30天,也就是说你从签订正式 购房合同之日起,提供正式的资料,一般情况下,30天可以正式的批下来。如果是公积金或 者组合贷款,相对时间比较长一些,大概一个半月左右,应该可以批下来,所以在约定付款 方式的时候,您要把相应的时间留出来,因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式,在约 定的时间里款没有到开发商的帐上,按照合同,你要支付相应数量的违约金,所以应该把时 间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前,建议你向开发商指定的银行,或者向律 师

    咨询一下你的资信条件,看你是否能够得到资信贷款,避免出现其他的麻烦。

    第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定,如果你没有按照规定的时间付款,应

    该支付的违约金比例,以及开发商可以解约的条件,这一条在签订的过程中,与后面的第九 条,开发商预期交房的违约责任,应该是对等的,也就是说他的违约期限、违约金的比例及 天数,应该要与购房合同中,第九条第七条应该约定平等一致,也就是说开发商约定你超过 30天未付清房款可以解约的,对预期交房的解约期限也只能定30天,这两条应该对应,应该 是平等的。

    第八条是一个交付期限,在买房的过程中,开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣

    工,最后的交付期限应该以合同约定的为准,在北京市的现行规定,开发商应该向售楼人提 供建筑施工完成表,这应该由监理单位、建筑单位申请验收,由建委备案的一个文件,同时 应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。

    第九条是出卖人的预期违约责任,除了应该注意与第七条平等之外,还应该注意到比如 说您租的房子到期了,或者说买新房子等,应该注意违约金约定的比例,也就是说30天违约 金的数额,应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。

    第十条,有关规划设计变更条款,这一方面,因为我们购买的是期房,在商品房施工的 过程中,有可能某些方面,开发商认为需要做规划的变更,设计的变更,应该在收到有关部 门批准变更10个工作日,书面通知购房人,购房人有权选择退房。

    第十一条,房屋的交接,平时所指的收楼,并不是说开发商把这个楼建好了,你看起来 可以住可以收了,就达到了可以得到交楼的条件,应该提供房屋实测的数据。按照北京市的 相关规定,开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测,在 交楼的时候,应该提供实测面积的数据,以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明 书,如果开发商提供证明原件不全的,可以拒绝收楼,由此产生的一切责任,由开发商承 担。 第十二条,产权及相关证件的保证,开发商要向购房人没有其他的纠纷,北京在这方面 的管理还是比较严格的,在开发商对项目开发的过程中,比如说向银行等单位做过抵押的, 你签了商品房买卖合同时,这个合同是不能登记的,只有经过债权人同意,开发商将这套房 子的抵押权做了撤销,这个合同才能做预售登记,从现在的情况来看,北京市合法的开发 商、合法的项目,您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性,还是比较少的。第十三条, 出卖人关于装饰的违约责任,有一个标准的条款,如果说开发商不能按照合同约定标准交房 的,应该向购房人提供双倍的差价,在装修的过程中,可能还会牵扯到人工费等,很难弥补 你的损失,建议你跟开发商谈,赔偿双倍的差价。

    第十五条,开发商关于基础设施和配套设施的承诺,一般来说,标准合同中有五项,首 先是通水通电通电梯,保证你售楼之后,这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃 气管道的开通,一般来说,开发商会跟你说等到入住之后,比如说入住率是多少,但是目前 北京市并没有明确的规定,说入住率达到多少才可以开通天然气,实际上跟开发商跟燃气公 司的工作协调都是有关系的,应该跟开发商进行约定,以免影响您的正常生活。对于您购买 园区项目内,在楼书中开发商承诺过的,比如说象会所、园区的绿化,以及地上地下的停车 位,建议在这一条中,要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到 开发商承诺的使用条件,双方约定的处理方式,应该按照对您比较有利的,在这一条上签 上,未达到使用条件,应该视为开发商逾期交房,应该承担逾期交房的相关责任。

    第十五条,关于产权登记的相关规定,约定了办理产权证的时限,以及违约的条款,购 房人可以根据实际的情况,可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定,在60天 内,开发商比较将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任,没有及时把 所有的资料报产权登记机关备案,使购买人不能及时办理产权证的,可以约定一个处理方 式,可以退房,对于违约金,一般是合同金额的1%-5%之间,也是根据实际的情况来进行选 择。也

    可以选择不退房,如果选择退房,操作起来有一定困难,比如说你已经入住了,因为 办理产权,是在入住之后的二三个月进行,如果这时你因为产权证的原因要退房,可能会不 太利,建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后,那么办理产权只是开发商工作的一 个程序问题,以及和相关部门的协调问题,并不是说没有办理产权证,是因为这个项目的本 身合法性有问题,在这个情况下建议你选择不退房,让开发商按照一定的比例来支付违约 金。 第十六条保修责任,商品房交付使用之后,开发商应该按照住宅质量保证书的责任,提 供相应的保修责任。第十七条双方约定的一些条款,合同里有四条标准的条款,房屋所在楼 宇的屋面使用权、外墙使用权以及楼宇的命名权、小区的命名权,后两项的命名权,一般是 出卖人报房管局进行批准,前两项应该是归买售人所有,但是必须是物业管理委员会或者是 业主管理委员会来统一决定屋面和外墙面的使用权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大 多数的项目,北京分有住宅、有公寓,还有商业项目、写字楼等,如果你买房做居住,对一 些楼盘商住两用的话,可能在居住的过程中产生一些问题,在这个合同的第18条,对于房屋 用途做了一个规定,一般来说,是按照商品房销售许可证批的用途进行填写。

    第十九条,在合同履行过程中发生的争议,双方选择的解决方式。第一是合同里你可以 选择由仲裁委员会仲裁,第二依法向人民法院起诉,这两条各有优势,建议按照自己的情况 进行选择,如果是仲裁,需要注意的是需要把仲裁委员会的全称写清楚,才能在法律上生 效。仲裁的优点,因为仲裁委请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师,公正性和专业 性非常强,而且是一仲终举,直接进入生效时间,可以在时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的 费用可能比较高。第二条,通常我们选择向人民法院起诉,你到开发商所在的区级人民法院 起诉,还可能经过上诉等,可能时间比较长,但是费用比较低廉。

    第二十条,比如说这个合同有多少页、有多少份等,商品房买卖标准合同应该有四份, 其中二份是正本,二份是副本。现在房管局在做备案的时候,房管局会备一份,购房人应该 有一个合同的正本,如果是申请银行按揭的话,合同正本应该交银行来收押。在整个的合同 最后一条,是做预售登记备案的一个条款,一般情况下在合同签订30日之内,开发商应该向 房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图,在签合同的时候应该注 意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;第二要标注面积,或者是面积的标尺。 附件二是公共部位和分摊部分的建筑面积构成,分摊面积的说明需经房管局审核备案, 会盖一个章。 附件三是装饰和装修的标准,在这个条款中,对商品房的外墙、内墙、顶棚、阳台、电 梯、通讯、电视频道、保卫设施等进行一些约定,特别要注意,如果是购买精装修的房屋, 对于装修材料的价值和品牌,一定要在合同中约定清楚,必要的时候,一定要标明不低于样 本间的标准。

    附则四是补充协议,相对于过去的预售契约,还是比较详尽的,购房人为了保护自己的 合法权益,还可以根据实际的情况,跟开发商签订补充协议,但是应该说补充协议的条款不 宜过多,特别是如果开发商提供了标准的补充协议条款,如果条款很多的话,那你一定要仔 细审核。对于我们前一阵子,包括媒体提供的有一个204条的补充协议条款,对你购房的各 方面知识进行普及,但是在跟开发商签约的过程中,我觉得现实的可操作性非常差,可以在 其中选择一些您认为非常重要的与开发商进行协商。

    下面,我介绍一些重点的方面,跟开发商进行协商的。

    第一是关于开发商的违约赔偿条款,如果你购买的商品房,因为工程质量不合格,不能 通过验收,或者逾期交房日期超过了,造成了购房人退房的,在标准条款中只规定了开发商 退还房款以及利息,并没有规定开发商要赔偿购房人的其他损失。在补充条款中您可以跟开 发商约定,如果因上述原因造成退房,开发商应该赔偿你的实际损失,包括你选择按揭方式 过程中付出的一些费用,比如说还有贷款利息等。

    第二,有关于房屋实用率的问题,在北京市场中对使用面积产生纠纷是最多的,很多客

    篇二:签购房合同八大注意事项

    签购房合同注意事项

    一 查证

    1.最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。 商品房预售,开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺利的办理产权证。

    2.必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内,办理产权登记手续。(第一阶段,开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里,由买受人办理产权登记手续)

    3.应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续。

    4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。确保将来顺利的

    办理产权证。

    二 房屋面积的条款

    1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法:a,应在条款中写明建筑面积,建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。

    b,公摊面积:和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位臵。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。

    c,其他:所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位臵示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。

    面积差异的处理方式:一种是双方自行约定,约定使用面积不能大于1%,或者0.5%;另一种,约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”,此点必须注意不接受,约定清楚。

    2.房屋质量的条款

    要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级,建材配备清单、等级,屋内设备清单,

    水、电、气、管线通畅,门、窗、家具瑕疵,房屋抗震等级等。同时,合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)

    注意:涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时,合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”,或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等,可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。

    下列情况,购房人因为房屋质量问题,有权要求解除合同并要求赔偿损失:房屋主体结构质量不合格,不能交付使用;房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

    注意查看交付标准:多数开发企业选择的是第一种交付标准,即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定,住宅小区等群体房地产

    开发项目应当进行综合验收,分期开发的应当分期验收,否则不得交付使用。确保将来顺利的办理产权证。

    三 交房时间和预期交房条件

    在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等,同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费,如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等,拒付。要清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,应注意:如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款,维修费、物管费等等。

    房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。 明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,应注意:一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几。

    四 不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证

    不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,一般开发商通常把不可

    抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误,都认定为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责。

    五 补充条款签合同要注意的事项

    由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。因此,购房人不要急于和开发商签订补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的,保护购房人的条款很少,因此,应在专家的指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求,那么,购房人最好不要和开发商签订补充协议。

    六 退房条件

    如果出现以下八种情况,购房人可提出退房。

    1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。

    2.开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。

    3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空

    篇三:购房合同什么时候能拿到

    篇一:购房合同签订的几点注意事项

    0、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

    1、可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过的话,买方可以取消合同,全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要,最好争取加入此条款,达到留给自己一个冷静期的效果。

    2、交付房屋时,往往建筑面积增大,且不超过3%,但套内建筑面积减少,公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现,合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少,公摊面积不得增大多少等等,比如:2%,并约定超出此范围怎么办,退房或不退房;退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任

    3、 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。

    4、 应写明房屋交付的日期,房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款,是一次付清,还是分期付清。

    5、按照《商品房销售管理办法》的规定,约定办理产权证的期限应为60日。但是,实际签约时,出卖人往往将此期限延长,通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中,将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日,不宜太长。

    购房合同是什么

    如果此期限时间过长,如:365天以上,表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保,短期内不能解除抵押,对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响

    6、关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用,应按法律规定,各自承担,并明确载入合同。

    7、现在开发商在购房合同中,关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低,与支付房款的银行贷款利息相当,违约金的惩罚性体现不够,买房者应争取提高该比例,可以考虑在千分之0.5至1之间。

    8、签订合同时,注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

    “不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害,不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释,否则,该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。

    出卖人有时提出以下免责条款,买受人最好不要同意:非出卖人原因,有关部门延迟发出有关批准文件的;施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的

    9、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

    10、在签约时需要注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,合同是当事人协商一致的产物,如果双方无法形成合意的话,合同就无法成立。而且就您关心的问题,也要在合同中体现。在合意的过程当中,任何一方都无权强制对方,任何一方都有不签订合同的权利。如果您认为您的利益在合同当中无法保障,而开发商又不同意修改或补充的话,购房者有权重新选择开发商及楼盘。

    另外,购房者交纳房款之后,开发商一般出具的是收据,正式的购房发票通常会在交房的时候给购房者。主要是因为商品房买卖合同中的约定不是最终的实际面积,在实际建造过程中会有或多或少的误差,所以,只有等到实际测量面积出来之后,该房屋的实际销售价格才会

    准确无误,一般就在这时候出具发票。目前市场上开发商基本上都是这么做的。

    11、

    签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)

    签订合同要注明房屋缩水要开发商赔偿,所交大定金可以退还(法律规定),会所应由开发商承担,不在业主的公摊中。

    12、那么,业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢?如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致,那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况可以退房:一是套型与设计图纸不一致;二是开发商擅自变更规划设计;三是面积误差绝对值超过3%;四是商品房确属主体结构不合格。具备上述条件之一,如果开发商不同意退房,购房人可向有管辖权的人民法院起诉,要求开发商退房;如果不具备上述条件,出现质量问题只能要求开发商维修,因此造成损失的由开发商赔偿。

    13、在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;对示范文本的补充部分要格外重视。篇二:签购房合同要注意什么

    怎么签购房合同 签购房合同要注意什么

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    在对意向购买的商品房的性价比、内外部环境、生活便利度、所聘物业公司等等方面都比较满意的情况下,我们要做的就是签合同了。

    现在购买商品房所使用的合同是统一文本,合同中对一些商品房买卖的共性问题已经做出了具体的约定,在一些具体问题双方达成共识的情况下可以放心签署。今天我们主要讨论的是“商品房买卖的个性问题”即“购房合同中的补充协议”。千万不要认为既然正式合同已经签过了,“补充协议”就可有可无了。其实,“补充协议”是对“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的问题一些的具体约定,也是我们用来最大限度地保护自己合法权益的重要手段之一。

    下面,我就把签署“补充协议”中的一些经验与大家分享一下。

    一、产权问题:

    所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了。我们这里讲的是应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲,在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定,但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。所以,我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。

    1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。

    2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。

    3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。

    4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。

    5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿(金额按具体情况协商)。

    二、所购房屋的质量保证:

    1、墙体平直,无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。

    2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。

    3、公共管线不从室内通行,如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。

    4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。

    5、公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。

    6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异,有权提请法院或有关机构进行最终裁决。

    三、开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权(或产权)。

    四、交房条件约定:

    1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

    2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下,业主有权拒绝收房。

    3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下,开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。

    4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准,购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失(双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中)。

    5、收房时应交纳的费用。

    以上是我在签署“补充协议”中的一些经验,有一些具体情况还需朋友们根据自己的特点做出具体的分析。总之希望大家对“补充协议”引起充分的重视,避开合同陷阱,最大限度地争取到自己应得的合法权益。

    购房律师作客新浪网谈如何签定购房合同(实录),或许对我们大家有点帮助

    主持人:各位网友大家好,今天是新浪房产购房者俱乐部系列讲座第一讲,我们有幸请到北 京市广盛律师事务所陈玉萍律师和大家谈一谈怎样签订购房合同和补充协议,希望使你的购 房过程少走一些弯路。下面,请陈玉萍律师开始本次讲座。

    陈玉萍:大家好。今天我第一介绍购买之前签订的合同,一个非常重要的一点,在你定 下这个房子,并且交了一定数额的定金之后,开发商会跟你签订一个定房书之类的东西,这 时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本,拿到之后,有比较充分 的时间对相关的条款进行研究,确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面,做好签定合 同的一些准备工作。

    第二,在签定合同之前,要再次审定房地产项目的相关证件,象项目的土地使用证、销

    售许可证之类的,签定合同时,要再次对这些证件进行审核,这些证件主要包括土地使用权 证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证,最重要的一个就是北京市商品房 的销售或者预售许可证,按照北京市的相关规定,销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬 挂,可以在售楼现场看到证件的原件,如果你看到这个项目是现房,开发商跟你说这个房子 不需要办理销售许可证,应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到 原件,还可以通过上网查询销售许可证的号,是不是跟审批的范围相一致。

    再有就是土地证是否抵押了,土地使用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发 贷款,在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照,经营范围里是不是有房地产开 发商的土地经营许可,如果是销售代理公司进行销售的,要对他的资格进行审核,比如说执 照

    以及跟开发商之间的授权书等。

    第三,要携带相关的一些证件,如果是北京人,需要携带身份证,如果是购买经济适用 房,还有户口本,如果是外地的话,需要有身份证和暂住证,如果是公司购房,需要有营业 照的复印件等等。

    第四,在签订购买合同之前的一些手续,如果买售人,也就是房主,不能亲自到售楼现 场签定合同的,需要事前签订授权书,并且经过公正。如果是16岁以下人购房的,比如说由 家长买房,写孩子的名字的,如果是未成年人的监护人,必须在未签约前,必须到公证处进 行公证。

    下面针对购买合同的重点条款,把签定合同过程中的每一条需要注意的问题,向你做事 一个介绍。购买合同的第一条,项目建设依据,在审核这一条条款内容时,需要注意在合同 中填写相关的内容,与开发商提供的相关证件是否一致,比如说编号和经营范围。第二条, 是商品房的销售依据,您需要做的跟第一条基本相同,需要核对销售许可证的号码,批准的 机构,以及销售的方式,与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下,在 开发商签合同之前,看不到销售许可证,比如说销售许可证去换新的,或者放在其他的地 方,按照规定,这是不允许的,必须在售楼现场,遇到这样的情况,可以上网查询,有一个 北京房地产的网站,在里面专门有一个查询销售许可证的功能,您在上面如果输进看到销售 许可证的复印件或者号码,会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式 等等。

    第三,就是买售人所购房屋的基本情况,合同的第三条是买售人的基本情况,对商品房 的基本坐落,房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定,购房人应该仔细的 核对相关内容,特别重视有关于建筑面积的内容,一般来说,现在如果我们购买的是期房, 现在的面积只是一个合同约定,也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预 测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分,也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分,一个是套内的建筑面积,一个是分摊的公用面积,套内的建筑面积相当于地毯面 积加上套内的墙体面积以及阳台的面积,分摊公用面积的范围,按照北京市现行的共谈面积 的规定,比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、 变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室,以及其他功能上为该建筑服务的建筑用 房。分摊的第二部分,包括套内与公用建筑面积之间,分隔墙以及外墙,外立面墙体投影的 一半,不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库,作为人房的地下室,以及可以 单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋,比如说开发商在大堂里做的销售中心等。 第三,为多栋房屋服务的管理用房,通俗来说,就是与这栋楼不相连的部分,比如说小区的 物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明,在主合同的第三条里,只是 说分摊了多少,分摊的面积的数额,但是在合同的附件二,应该有一个房屋面积分摊的说明 表,分摊了哪一部分,是经过哪一个地方批准的。按照这个表,北京市规定应该在各区县国 土资源和房屋管理局批准的章,也就是说分摊面积已经在房管局备案了。

    商品房买卖的第四条,现行的计价方式有三条,一个是按照建筑面积结算,第二按照套 内面积结算,第三按照套即单元来计算,现在北京大多数开发商大多采用第一种,但也有开 发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以使用,看你具体选择的项目以及 开发商与你协商的结果。

    第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的,也是交货结算过程中, 买房人和开发商容易产生争议的一条条款。一般情况下,如果选择一个开发商会愿意让客户 来选择,比如说多退少补等。在这里,我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方 式,即确定双方可以接受的一个误差比例,也就是说正负3%,超过此比例的购房人可以选择 退房,开发商应退还房款以及利息,你也可以接受。

    第六条是付款方式与期限。现在大家购房,一般的付款方式在合同里分为三种:第一

    种,一次性付款一般情况下,在你签订正式购房合同之内,多少时间之内把所有的房款给开 发商,建议您在付款时,可以跟开发商协商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后 给予付款,这也是一种保障。第二种分期付款的方式,这跟平常所说的银行按揭不一样,也 就是说你跟开发商达成一定的协议,按照房屋的工期按比例进行付款,如果选择这种付款方 式,需要注意的是把每一次付款的时间,如果是按照建筑期的话,以及工程应该完成的进 度,在合同中规定清楚。第三种其他的方式,也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商 业贷款和公积金的付款方式,第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间,按照现在北京 市场的情况,一般来说办理银行按揭最长的时间,不应该超过30天,也就是说你从签订正式 购房合同之日起,提供正式的资料,一般情况下,30天可以正式的批下来。如果是公积金或 者组合贷款,相对时间比较长一些,大概一个半月左右,应该可以批下来,所以在约定付款 方式的时候,您要把相应的时间留出来,因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式,在约 定的时间里款没有到开发商的帐上,按照合同,你要支付相应数量的违约金,所以应该把时 间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前,建议你向开发商指定的银行,或者向律 师咨询一下你的资信条件,看你是否能够得到资信贷款,避免出现其他的麻烦。

    第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定,如果你没有按照规定的时间付款,应

    该支付的违约金比例,以及开发商可以解约的条件,这一条在签订的过程中,与后面的第九 条,开发商预期交房的违约责任,应该是对等的,也就是说他的违约期限、违约金的比例及 天数,应该要与购房合同中,第九条第七条应该约定平等一致,也就是说开发商约定你超过 30天未付清房款可以解约的,对预期交房的解约期限也只能定30天,这两条应该对应,应该 是平等的。

    第八条是一个交付期限,在买房的过程中,开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣

    工,最后的交付期限应该以合同约定的为准,在北京市的现行规定,开发商应该向售楼人提 供建筑施工完成表,这应该由监理单位、建筑单位申请验收,由建委备案的一个文件,同时 应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。

    第九条是出卖人的预期违约责任,除了应该注意与第七条平等之外,还应该注意到比如 说您租的房子到期了,或者说买新房子等,应该注意违约金约定的比例,也就是说30天违约 金的数额,应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。

    第十条,有关规划设计变更条款,这一方面,因为我们购买的是期房,在商品房施工的 过程中,有可能某些方面,开发商认为需要做规划的变更,设计的变更,应该在收到有关部 门批准变更10个工作日,书面通知购房人,购房人有权选择退房。

    第十一条,房屋的交接,平时所指的收楼,并不是说开发商把这个楼建好了,你看起来 可以住可以收了,就达到了可以得到交楼的条件,应该提供房屋实测的数据。按照北京市的 相关规定,开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测,在 交楼的时候,应该提供实测面积的数据,以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明 书,如果开发商提供证明原件不全的,可以拒绝收楼,由此产生的一切责任,由开发商承 担。 第十二条,产权及相关证件的保证,开发商要向购房人没有其他的纠纷,北京在这方面 的管理还是比较严格的,在开发商对项目开发的过程中,比如说向银行等单位做过抵押的, 你签了商品房买卖合同时,这个合同是不能登记的,只有经过债权人同意,开发商将这套房 子的抵押权做了撤销,这个合同才能做预售登记,从现在的情况来看,北京市合法的开发 商、合法的项目,您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性,还是比较少的。第十三条, 出卖人关于装饰的违约责任,有一个标准的条款,如果说开发商不能按照合同约定标准交房 的,应该向购房人提供双倍的差价,在装修的过程中,可能还会牵扯到人工费等,很难弥补 你的损失,建议你跟开发商谈,赔偿双倍的差价。

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